東莞：有財斯有土
2017-03-15 16:09:38中國財經界www.qbjrxs.com 來源:中國財經界
2016 年堪稱東莞的 地王元年 ，從清溪到莞城 再到樟木頭，每一塊土地的拍賣，都能制造出一個個 總價地王、區域地王、單價地王，一遍遍地刷新過往 的成交紀錄。雖然全國的主流是 去庫存 ，但在東莞 這樣庫存嚴重不足的城市裡，新房供應量不足以及深 圳客大肆侵入買房依然是房價連漲最大的支撐。
為什麼東莞地王連出?有人說土地永遠都是稀缺 資源，此時不買，明年更貴。2015 年用八九億元拍下 的地，樓面價也不過數千元，而 2016 年東莞拍出的住 宅用地，樓面價基本都已破萬元。對於資本來說，都恨 不得鉚足瞭勁兒，對每一塊待出讓的土地虎視眈眈。
也有人認為，除瞭深圳客溢出，東莞正在形成 價 值窪地 之外，更深一層的原因是轉型期，實業萎靡不 振導致的優質資產荒。在民間資本雄厚的東莞，投資 渠道仍以傳統的不動產投資為主，相比起其他投資所 需要的技術含量和戰略眼光，房地產的入市門檻比較 低，隻要會看地段，找準開發商。
在經歷瞭這樣一個瘋狂資本地王元年之後，東 莞的樓市究竟會怎麼走?這些頻出的地王究竟給東 莞樓市帶來瞭什麼?房企不惜代價拿地最後反映的 是什麼?
地價火爆的樓市現狀
2016 年，東莞整年的樓市似乎和深圳的 樓市有著千絲萬縷的聯系。上半年深圳客大幅 流入，東莞樓市成交異常火爆，日光盤頻現， 房價飛漲，9 月迎來史上最強地王潮，但 10 月東莞政府首次出臺限購政策，同時實行限貸 限價，給瞭東莞樓市重磅一擊，剛需觀望，改 善受傷，投資退潮，市場成交量大幅慘跌。
從數據上來看，2016 年全年東莞住宅市 場蛋糕加速擴容至 1320 億元，成交量 964 萬 平方米，同比下跌 7%，成交均價 13687 元平 方米，同比暴漲 40%。
據東莞中原地產研究中心監測數據顯示， 2016 年有 164 個項目新增供應住宅 916.28 萬 平方米(合計 87358 套)，按面積同比 2015 年小幅上升 2.13%，按套數同比上升 2.38%。 從物業類型看，除瞭洋房供應量同比上一年有 所減少外，別墅和公寓均呈現大幅增長。
但是，即便是有供應量增加，東莞依然是 一個供求矛盾極為突出的城市。據悉，2016 年 東莞全市核準預(現)售商品房 102台中通水管7.83 萬平 方米，同比增長 1.21%，其中住宅 799.38 萬平 方米，同比下降 3.41%。共化解商品住房庫存 面積 11.95 萬平方米，超額完成去庫存年度目 標，去庫存周期約為 5.26 個月，非商品住房庫 存面積增加 25.63 萬平方米，去庫存周期約為 24.26 個月，是珠三角去庫存周期最短的城市。
此外，全國一線品牌房企占據半壁江山， 如今又面臨資金流動性趨緊，需求削減，市場 蛋糕爭奪戰愈演愈烈，2017 年房價也面臨下 行壓力。曾有媒體對東莞 2017 年的樓市運行 給出瞭這樣的主調定位， 高位分化調整，理性 價值回歸 。
基於以上新的變化，東莞市住建系統春節 後首周就召開瞭全市住房城鄉建設工作會議， 全面總結 2016 年住建系統的工作和佈置今年 的重點工作。
不惜拿地的房企凸顯資產慌
房地產企業不惜重金拿地，甚至是以高 價位拿地的氣概背後，有人認為是房企在東 莞補庫存，也有人認為是房企對未來東莞樓 市的持續看好。
無論是哪一種，都可以看得出，房企對 於東莞樓市的判斷顯然已經和前兩年不一樣 瞭。一位在某大型國有房地產企業供職的人 士表示: 中國的人口未來一定會加速流向 大都市圈，都市圈的未來一定會出現同城化， 也就是統一市場。因為單一一個核心城市容 納不下那麼龐大的人口，比如深圳現在已經 2000 萬台中抽化糞池人口，還在繼續增加，人口必須分 流。
基於此，中國的房企早早預測到，要確 保企業未來的可持續增長，就必須要在都市 圈內占有足夠多的土地儲備，並且在都市圈 內，比如深莞惠，在深圳拿地和在東莞拿地， 本質上其實相差並不太大，畢竟都是在大深 圳都市圈拿地。這就好像是在上海的大都市 圈，在嘉興、蘇州以及昆山拿地也是一樣的。
比如融創入珠三角一年時間，進瞭 8 個 城市，拿下瞭 17 個項目，這 8 個城市都在 哪裡?主要集中在兩個都市圈裡，深莞惠、 廣佛肇。真正位於深圳的項台中抽水肥推薦目，隻有龍崗 和龍華兩個項目。這也就解釋瞭為什麼自 2016 年以來，在昆山、廊坊以及東莞不斷 出現地王。台中洗水塔
在房企眼裡，都市圈的市場，是一個城 市邊界逐漸消融的市場，是一個統一市場。 所謂的統一市場，就是這些地塊會直接受大 城市經濟圈的輻射，並且成為相當大一批剛 需人群的買房首選地。
與此同時，市場也在認可房企的這個思維。單單從數據上來說，黃江 25000 元的 地王，鳳崗 28000 元地王，都在給出同樣 的事實:市場已經自發地將東莞惠州的臨深 區域的土地供應回籠到瞭深圳都市圈內。而對於深圳來說，將這些地方的土地供應更快 地盤活，恰恰是深圳未來需要解決高房價問 題努力的方向。
這兩股力量從內到外，都在表明，房企在這樣的高位拿地，不光是單純地補庫存， 其實市場也在引導房企做出這樣的選擇，畢竟對於房企來說，有錢賺以及有房賣都是核 心競爭力的關鍵之處。
原文來自:中國財台中抽化糞池經界
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